案例：２００４年１１月，张某购买了一套商品房。在房屋交付仅仅三个月后，就开始出现房屋屋顶漏水、墙体渗水等房屋质量问题，造成了张某无法正常使用该商品房。

律师点评：房屋等建设工程竣工后，应按照法律规定进行验收，验收合格后方可交付使用。所以开发商向购房者交付房屋的时候，必须提供《住宅质量保证书》，其中约定了房屋的质量保修期限。同时，应当有交付验收手续，并由购房者对住宅设备、设施的正常运行签字认可。

《商品房销售管理办法》中，就商品房质量问题作了明确规定，开发商应当对所售商品房承担质量保修责任。在质量保修期内发生的属于保修的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

很多购房者本身不具有专业的建筑、法律知识，对房屋的质量保修期限也不是很清楚，不知道如何维护自身的合法权益。关于房屋质量保修期限，目前有效且常用的标准是建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》，其中第七条对房屋的保修期限作出了明确的规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：㈠地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；㈢供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；㈣电气管线、给排水管道、设备安装为２年；㈤装修工程为２年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。所以只要在保修期限内，购房者完全可以要求开发商承担保修义务。

如果出现房屋主体结构不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定。购房者可以委托房屋质量鉴定部门进行鉴定，如果确实是主体结构质量不合格或质量问题严重影响正常居住使用，可以依据该司法解释，主张您的退房权利。

律师提醒：由于开发商在向购房者提供的《住宅质量保证书》为了减轻其保修的义务，会降低保修的期限，一旦购房者签订该《住宅质量保证书》后，就视为购房者接受了开发商提出的新的质量保修期限。所以购房者在接收房屋时有必要对国家有关质保责任的规定做一定的了解，将《住宅质量保证书》中注明的保修期限与国家规定的期限进行对照。如《住宅质量保证书》注明的期限比国家相关规定短的，应当及时向开发商提出并进行更改，以维护购房者的权益，避免购房后发生不必要的纠纷。